Hipoteka ali zastavna pravica na nepremičnini je prednostna poplačilna pravica. S hipoteko se upnik, pogosto banka, zavaruje, da bo od dolžnika dobila povrnjen kredit oziroma posojilo, ki mu ga je odobrila. Terjatev oziroma hipoteko je potrebno vselej vpisati v zemljiško knjigo, saj šele na ta način upnik pridobi varstvo vrstnega reda. V kolikor dolžnik namreč ne plačuje redno svojih obveznosti do upnika, potem je slednji upravičen do realizacije hipoteke, ki služi kot zavarovanje za posojilo. To v praksi pomeni, da upnik nepremičnino proda in iz dobljenega zneska poplača dolgove. Pri tem je ključen vrstni red terjatev, saj ima prvi upnik prednost pred drugimi terjatvami. Brez vpisa hipoteke v zemljiško knjigo upnik še nima prednostnega vrstnega reda pri poplačilu. Prav tako ima upnik še vedno terjatev tudi v primeru, če dolžnik nepremičnino proda – v tem primeru ima upnik terjatev proti novemu lastniku nepremičnine.
Kdaj se odločiti za hipoteko?
Za hipoteko na nepremičnino se ljudje običajno odločijo, ko si od banke upnice izposodijo denar – kredit za večje finančne naložbe. V tem primeru izposojen denar zavarujejo z vrednostjo nepremičnine. Za hipoteko se je smiselno odločiti v primeru, da smo finančno stabilni in si tudi v prihodnosti obetamo redne finančne prihodke. V najslabšem primeru (torej v primeru neplačevanja dolga upniku) nam upnik namreč nepremičnino, ki smo jo zastavili pod hipoteko, vzame in proda, mi pa lahko ostanemo (v primeru, da smo posojilo zavarovali z nepremičnino, v kateri živimo) brez strehe nad glavo.
Kaj se lahko zgodi s hipoteko in z nepremičnino?
Če dolžnik svoje dolgove do upnika redno plačuje in jih tudi povsem odplača, potem ni zanj niti za upnika nobene potrebe po tem, da se hipoteka realizira. V kolikor pa hipotekarni dolžnik terjatev do upnika ne poplača, pa mora upnik pridobiti sodbo odločbo, na podlagi katere sme nepremičnino prodati in iz kupnine poplačati dolg. Da bi upnik pridobil sodno odločbo, mora vložiti hipotekarno tožbo, v kateri je zahtevano plačilo terjatev in v primeru neplačila zahteva po prodaji nepremičnine. Ko je ta odločba pravnomočna in se zoper njo ni več moč pritožiti, se nepremičnina lahko proda. Sodišče razpiše javno dražbo, na kateri se izvrši prodaja, z dobljeno kupnino pa poplača upnike. Če po poplačilu ostane kaj denarja, se ostanek vrne dolžniku.
Kdaj hipoteka preneha?
Hipoteka na nepremičnino preneha z izbrisom iz zemljiške knjige. Izbris se lahko zahteva v primeru, če:
- Dolžnik v celoti plača terjatev, zavarovano s hipoteko,
- Terjatev, zavarovana s hipoteko, preneha,
- Hipotekarni upnik se odpove hipoteki,
- Upnik postane lastnik nepremičnine,
- Hipoteka čez čas ugasne,
- Zastavljena nepremičnina se proda za poplačilo terjatev.
