S kupoprodajno pogodbo o nepremičnini, sklenjeni v pisni obliki, se prodajalec zaveže, da bo nepremičnino, ki je predmet te pogodbe, izročil kupcu, na način, da bo s tem kupec pridobil lastninsko pravico na tej nepremičnini, kupec pa se zavezuje, da bo prodajalcu plačal kupnino, opredeljeno v pogodbi. Pomembno je izpostaviti, da s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe kupec še ne pridobi lastninske pravice; taka pogodba je namreč samo pravni temelj za pridobitev lastninske pravice, za pridobitev le-te je poleg veljavne kupoprodajne pogodbe potreben tudi pridobitni način – vpis v zemljiško knjigo. To pomeni, da kupec ne pridobi lastninske pravice že s samo sklenitvijo kupoprodajne pogodbe, temveč šele z vpisom nepremičnine v zemljiško knjigo. Prodajalec se s kupoprodajno pogodbo obvezuje kupcu izročiti vse listine, ki so potrebne za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo v korist kupca.
Postopki vpisa nepremičnine v zemljiško knjigo
Ustrezno urejen status lastništva nepremičnine omogoča lastniku večjo pravno varnost in je osnova za pravni promet s stanovanjem, poslovnim prostorom ali drugo nepremičnino.
Za vpis lastninske pravice na nepremičnini v zemljiško knjigo je sodišču potrebno predložiti:
- predlog za vpis
- listine, ki so podlaga za vpis – kupoprodajna pogodba v izvirniku oziroma veriga kupoprodajnih pogodb, v primeru nevpisanih nekdanjih lastnikov.
Če etažna lastnina na določeni nepremičnini še ni vzpostavljena, je naprej potrebno urediti postopke v zvezi z vzpostavitvijo etažne lastnine, kar pomeni vpis vseh posameznih delov nepremičnine – stanovanjskih in nestanovanjskih enot, skupnih prostorov – v zemljiško knjigo. Šele nato je mogoče podati predlog za vpis lastninske pravice na posameznem delu stavbe na konkretno osebo.
Omenjeni postopki in predpisani obrazci za vpis v zemljiško knjigo so navedeni tudi na spletni strani sodišča (www.portal.sodisce.si). Možen je celo elektronski dostop do zemljiške knjige na naslednjem naslovu: http://portal.sodisce.si/vpogledi/zk.portal. Zaradi vse večjih izkoriščanj situacij, ki nastopajo ob neustrezni opredelitvi lastništva nepremičnin, so v zadnjih letih na trgu prisotna tudi podjetja, ki nastopajo kot svetovalci pri vpisu v zemljiško knjigo in podobnih pravnih poslih.
Kljub prizadevanjem države za ustrezno opredeljevanje etažne lastnine in vpisovanje v zemljiško knjigo, ostaja še velik delež nepremičnin nevpisan oziroma se veže na več lastnikov, od katerih so to lahko že neobstoječi investitorji ali zgodnejši lastniki parcel, na katerih je nepremičnina postavljena. V težnji po odpravi neurejenih medsebojnih lastniških odnosov se vedno znova uvajajo zakonodajni ukrepi, kot na primer Zakon o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo (ZPPLPS) ter Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (ZVEtL), ki ureja postopek vzpostavitve etažne lastnine s sodno odločbo na predlog pridobitelja ali pridobiteljice posameznega dela stavbe in postopek za določanje pripadajočega zemljišča, ki pripada stavbi v etažni lastnini.
Nepremičnina v kupoprodajni pogodbi mora biti opisana s podatki s katerimi se vpisuje v zemljiško knjigo. Več o splošnih elementih kupoprodajne pogodbe je navedeno v članku Kupoprodajna pogodba za nepremičnine. Vpis nepremičnine v zemljiško knjigo je potreben pogoj tudi pri drugih pravnih poslih, kot je proces pridobivanja bančnega hipotekarnega kredita, ki se veže na to nepremičnino, v postopku dedovanja, kjer se ugotavlja lastništvo in njegova razdelitev dedičem ter pri prepisu nepremičnine.
